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Gemeinsames Wohnungseigentum jetzt auch für "Partnerschaften"

Ein Seniorenbund-Expertentipp von Dr.Michael Malaniuk, Vertrauensnotar des "Wiener Seniorenbundes", Wien 21., Pragerstraße 15, Telefon 278 33 36 (Erstauskunft gratis).

Nach der bisherigen Rechtslage konnten im wesentlichen nur Einzelpersonen oder Ehegatten Eigentümer von Eigentumswohnungen sein. Seit dem 1. Juli 2002 können durch die Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes jegliche Wohnungs-Partnerschaften, egal ob es sich um Eheleute oder Lebensgefährten handelt, gemeinsames Wohnungseigentum erwerben. Unter die Neuregelung fallen neben den "Lebenspartnerschaften" auch zwei Geschwister oder zwei zueinander fremde Personen, die jetzt im Gegensatz zu früher gemeinsam ins Grundbuch eingetragen werden können.



"Untrennbare" Anteile!

Das durch einen eigenen Vertrag begründete gemeinsame Wohnungseigentum führt aber dazu, dass die betreffenden Wohnungseigentums-Anteile nicht getrennt, sondern nur gemeinsam belastet, veräußert oder auch der Zwangsvollstreckung unterworfen werden dürfen.

Erwirbt beim Tod des einen Wohnungseigentumspartners der überlebende Wohnungseigentumspartner nicht ohnehin als Erbe oder "Vermächtnisnehmer" den Anteil des Verstorbenen allein, so geht dennoch, vorbehaltlich einer abweichenden schriftlichen Vereinbarung, der Anteil des Verstorbenen von Gesetz wegen unmittelbar ins Eigentum des überlebenden Partners über, auch wenn er nicht Erbe ist.

Dieser "automatische" Eigentumsübergang tritt jedoch nicht ein, wenn der überlebende Wohnungseigentumspartner innerhalb einer vom Verlassenschaftsgericht festzusetzenden angemessenen Frist z.B. gemeinsam mit den Erben des Verstorbenen unter Zustimmung der Pflichtteilsberechtigten eine Vereinbarung schließt, auf Grund derer die gesamte Wohnung entweder einer Person allein, oder zwei Personen je zur Hälfte (allenfalls unter gleichzeitigem Erwerb des gemeinsamen Wohnungseigentums) übertragen wird.

 

1. In Zinshäusern

Gem. § 1096 ABGB ist der Vermieter dazu verpflichtet, den Bestandinhaber in dem bedungenen Gebrauche oder Genusse des Bestandgegenstandes nicht zu stören. Mit anderen Worten ergibt sich daraus, dass aus dem zwischen Vermieter und Mieter bestehenden Vertrag Schutzpflichten des Vermieters erwachsen.

Der Vermieter schuldet sohin seinem Mieter etwas: Kommt es zu einer Lärmbelästigung durch andere Mieter des Hauses, so kann sich der belästigte Mieter an den Vermieter wenden, um von diesem Abhilfe der ungebührlichen Lärmentwicklung zu verlangen. Dieses Verlangen wird am besten mit einem eingeschriebenen Brief an den Hauseigentümer bzw., sofern der Hauseigentümer die Liegenschaft nicht selbst verwaltet, an die Hausverwaltung als Vertreter der Hausinhabung geltend gemacht. Führt diese Aufforderung zu keiner Änderung der Situation, und zwar unabhängig davon, ob die Hausinhabung bzw. die Hausverwaltung untätig geblieben sind oder der Störer die Abmahnung der Hausinhabung missachtet, so kann der Mieter mit Klage gegen die Hausinhabung vorgehen.

Der Klageanspruch muss in der Regel darauf gerichtet sein, den Vermieter mit Urteil dazu zu verpflichten, seinen Schutzpflichten aus dem Mietvertrag nachzukommen, damit dem Mieter der bedungene Gebrauch der Wohnung ermöglicht wird. Laut Rechtsprechung muss hiebei die Wahl der Mittel, um dem Mieter den ordnungsgemäßen Gebrauch des Bestandsobjektes zu erhalten oder wieder zu beschaffen, dem Vermieter überlassen bleiben.

"Amtsübliches Maß"

Zu prüfen wird aber auch sein, ob der Mieter durch die Lärmentwicklung unzumutbar beeinträchtigt wird. Üblicherweise erfolgt eine entsprechende Beurteilung am Maßstab der ÖNORM B 8115 über Schallschutz und Raumakustik, wenn diese für das betreffende Bundesland gem. § 5 NormenG für Baumaßnahmen für verbindlich erklärt wurde. Soweit dies nicht der Fall ist oder zur Beurteilung nicht herangezogen werden kann und die nachbarrechtlichen Vorschriften gem. § 364 Abs. 2 ABGB (zu dieser Bestimmung wird unten Stellung genommen werden) heranzuziehen, wonach die Einwirkung das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnlich Maß nicht überschreiten und die ortsübliche Benützung des Objektes nicht wesentlich beeinträchtigen darf. Es wird sohin auf das ortsübliche Maß; der Lärmstörung ankommen.

Zu beachten ist aber auch, dass der Mieter kein Recht darauf erwirbt, wonach die Beeinträchtigung das im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses vorhanden Maß nicht übersteigen darf. Der Mieter muss lediglich erhebliche Steigerungen der Lärmentwicklung nicht hinnehmen.

Aufgrund dieser Rechtsprechung wird daher jeder zukünftige Mieter gut daran tun, sich vor Abschluss eines Mietvertrages ein Bild vom Wohnobjekt zu machen. Wer nämlich eine über einem lärmenden Betrieb gelegene Wohnung mietet, nimmt die betriebsbedingt Lärmentwicklung in Kauf.

Damit im Zusammenhang steht auch die Beurteilung des Rechtssatzes der Ortsüblichkeit durch den Obersten Gerichtshof, wonach die Ortsüblichkeit einer allfälligen Lärmstörung in relativ ruhiger Wohngegend anders zu beurteilen sein wird als im sogenannten "Bermuda Dreieck".

"Unterlassungsklage"

Für den Mieter ist aber auch wichtig zu wissen, dass er sich bei Lärmbelästigung nicht nur gegen den Vermieter, sondern auch gegen den Störer direkt zur Wehr setzen kann. Oftmals ist es so, dass der lärmgeschädigte Mieter mit dem Vermieter in einem Verwandtschafts- oder Freundschaftsverhältnis steht und daher eine gerichtliche Auseinandersetzung mit diesem scheut. Ist dies der Fall oder will der Mieter aus anderen Gründen nicht gegen den Vermieter vorgehen, so kann er gegen den Verursacher der Lärmquelle (in der Regel einen anderen Mieter) mit Unterlassungsklage vorgehen.

So wurde durch einen verstärkten Senat des Obersten Gerichtshofes vom 14. Dezember 1989 judiziert, dass dem Bestandnehmer einer unbeweglichen Sache neben der auf $ 1096 ABGB gestützten Klage gegen den Vermieter jedenfalls auch eine Unterlassungsklage gegen den Störer zusteht.

Auch hinsichtlich der Unterlassungsklage, die gegen den Störer direkt gerichtet wird, gelten für die Beurteilung der Frage, welche Lärmbeeinträchtigung der Mieter noch hinnehmen muss, die oben bereits zu § 364 Abs. 2 ABGB analog herangezogenen Grundsätze wie Ortsüblichkeit, erhebliche Steigerung der Lärmentwicklung gegenüber dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und Kenntnis einer Lärmquelle zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses.

2. Im Wohnungseigentum

Auch der belästigte Wohnungseigentümer kann sich gegenüber dem anderen Wohnungseigentümer zur Wehr setzen. Verursacht ein Wohnungseigentümer im Rahmen seines ausschließlichen Benützungsrechtes an einer bestimmten Wohnung Störungen (worunter auch Lärmstörungen zu verstehen sind), so kann der belästigte Wohnungseigentümer gegen den Störer gemäß § 364 Abs. 2 ABGB vorgehen. Dies ist auch zulässig, wenn die Störung nicht durch den anderen Wohnungseigentümer selbst sondern durch eine andere Person verursacht wurde.

Hat beispielsweise der andere Wohnungseigentümer seine Wohnung vermietet, benützt er sie sohin nicht selbst, so hat der belästigte Wohnungseigentümer dennoch die Möglichkeit, den anderen Wohnungseigentümer zur Beseitigung der Störung aufzufordern.

Zunächst empfiehlt es sich, dass der gestörte Wohnungseigentümer sein Aufforderungsschreiben direkt an den anderen Wohnungseigentümer richtet. Im Einzelfall wäre aber zu prüfen, ob der Hausverwaltung in der Wohnanlage eine Vermittlerfunktion zukommt. Dann könnte ein Brief an die Hausverwaltung (die an sich ja die Wohnungseigentümergemeinschaft vertritt) sinnvoll sein, weil diese möglicherweise mäßigend auf den anderen Wohnungseigentümer als auch auf den tatsächlichen Benutzer der Wohnung einwirken kann.

"Auch gegen Mieter"

Im Falle, dass die Störung nicht außergerichtlich aus der Welt geschafft werden kann, bleibt dem belästigten Wohnungseigentümer gleichermaßen wie dem Mieter die Möglichkeit, mit Klage gegen den Wohnungseigentümer als auch gegen die Mieter des diesem Wohnungseigentümer gehörigen Objektes, aus dem die Störungen kommen, mit Unterlassungsklage, gestützt auf § 364 Abs, 2 ABGB, vorzugehen. Dabei ist zu beachten, dass eine Klage gegen die Mieter aber nur dann zielführend geltend gemacht werden kann, wenn diese für die Störungshandlungen verantwortlich sind.

Auch beim Wohnungseigentum gilt, dass ein Untersagungs- bzw. ein Unterlassungsanspruch nur dann besteht, wenn die Lärmstörung das nach den ortsüblichen Verhältnissen gewöhnliche Maß überschreitet und dann sohin die ortsübliche Nutzung der Eigentumswohnung durch die Lärmstörung wesentlich beeinträchtigt wird.

3. Wohnhaus mit Gartenanlage

Aus den bisherigen Ausführungen, betreffend die Abwehr von Lärmstörungen durch einen Mieter in einem Zinshaus und durch einen Wohnungseigentümer in einer Wohnungseigentumsanlage geht bereits hervor, dass es sich bei einem Einfamilienhaus mit einem Garten grundsätzlich nicht anders verhält.

Hier gilt ausschließlich § 364 Abs. 2 ABGB, wonach der Eigentümer eines Grundstückes dem Nachbarn die von dessen Grund ausgehenden Geräusche (und vieles andere) untersagen lassen kann, sofern sie das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnlich Maß überschreiten und die ortsübliche Benützung des Grundstückes wesentlich beeinträchtigen.

Über die Wesentlichkeit der Beeinträchtigung entscheidet jedoch nicht das subjektive Empfinden des Gestörten. Grundlage für die Beurteilung der Frage, ob eine wesentliche Beeinträchtigung vorliegt, ist das Empfinden eines normalen Durchschnittsmenschen, der sich in der Lage des Gestörten befindet.

Grundsätzlich ist aber von einer strengen Auslegung der Bestimmungen des § 364 Abs. 2 ABGB dann auszugehen, wenn ein besonderes Naheverhältnis benachbarter Objekte vorliegt. In diesem Fall ist das Gebot der gegenseitigen Rücksichtsnahme stärker zu beachten und eine allfällige Lärmstörung auf das unvermeidliche und erforderliche Ausmaß zu beschränken.

Abschließend sei ein Fall dargestellt, den ich bereits eingangs im Zusammenhang mit einem Konzertpianisten, der in seiner Wohnung Klavier spielt, kurz erwähnt habe. Demnach wurde in einer Entscheidung ausgesprochen, dass es üblich ist, in Wohnungen Klavier zu spielen. Die dadurch für Wohnungsnachbarn entstehende Beeinträchtigung muss von diesen geduldet werden, wenn sich das Klavierspiel nicht über ungewöhnlich lange Zeiträume erstreckt. Und das selbst dann, wenn durch die entstehende Geräuschentwicklung der in der Wohnung des Störers sonst herrschende Schallpegel erheblich überschritten wird.

Das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien hat dazu judiziert, dass ein Klavierspielen von durchschnittlich bis zu eineinhalb Stunden täglich als nicht ungewöhnlich langer Zeitraum zu qualifizieren ist. Sofern sich daher jemand durch Klavierspielen in der Nachbarswohnung belästigt fühlt, wird er kaum Abhilfe verlangen können, wenn sich der Klavierspieler an die judizierte Dauer von täglich eineinhalb Stunden hält.

Für den Gestörten ist auch wichtig zu beachten, dass der Wohnungsnachbar nicht dazu verpflichtet werden kann, Investitionsarbeiten vorzunehmen. Das Klavierspiel in einer Nachbarwohnung in zeitlich beschränktem Umfang widerspricht auch nicht einem allfälligem Verbot in der Hausordnung, sei es, dass die Textierung dahingehend lautet, dass das Spielen von Musik mit großer Lautstärke und Ausdauer oder auch eine allfällige ruhestörende Belästigung der übrigen Hauseigentümer verboten sein sollte.

RA Dr. Franz Nistelberger